El mito de de la disposición transitoria tercera de la ley del suelo

Compartimos un artículo publicado originalmente en el diario Expansión el 29-06-2012 por Francisco Bengoetxea, Gerardo R. Fernández y Rubén Manso, del que se hace eco el blog de vivienda y urbanismo acerca de la expiración el pasado día 1 de julio de la tercera prórroga de la disposición transitoria tercera de la Ley del Suelo de 2008 que permite valorar el suelo urbanizable delimitado conforme a la anterior Ley de Suelo de 1998, esto es, teniendo en cuenta sus expectativas urbanísticas.

A medida que se acerca el 1 de julio de 2012, momento en el que expirará la tercera prórroga de la disposición transitoria tercera de la Ley del Suelo de 2008 que permite valorar el suelo urbanizable delimitado conforme a la anterior Ley de Suelo de 1998, esto es, teniendo en cuenta sus expectativas urbanísticas, están aumentando las consultas sobre la necesidad de una nueva prórroga.

La respuesta a esta cuestión requiere un análisis multidisciplinar jurídico, técnico y contable de la normativa contable del sector financiero (Circular del Banco de España 4/2004, de 22 de diciembre) y de valoración del suelo urbanizable delimitado (Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y Orden Eco 205/2003, de 27 de marzo, de normas de valoración de bienes inmuebles y otros derechos para determinadas finalidades financieras).

Podemos adelantar que, a partir del 2 de julio de 2012 y en el marco de la Orden Eco, el suelo urbanizable delimitado se seguirá valorando igual que hasta ahora, sin que el transcurso de este plazo conlleve un efecto contable directo para las entidades financieras que les obligue a actualizar sus balances valorando sus suelos urbanizables delimitados conforme al método de capitalización de rentas agrarias del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008. Por tanto, expirada la prórroga, debe descartarse una pérdida ope legis del valor del suelo urbanizable delimitado y cualquier impacto contable en los balances de las entidades financieras.

Así es, este problema está solucionado desde que el 6 de marzo de 2008 se introdujo en la Orden Eco una nueva disposición adicional séptima que regula con precisión la aplicación del criterio de prudencia a la hora de considerar como probable un escenario de expropiación forzosa y, por tanto, que este escenario afecte a la valoración del suelo urbanizable delimitado. Es decir, independientemente de que no hubiera transcurrido ninguno de los tres plazos otorgados en la disposición transitoria tercera de la vigente Ley del Suelo de 1 de julio de 2010, 31 de diciembre de 2011 y 1 de julio de 2012 , las sociedades de tasación consultadas, desde el 6 de marzo de 2008, han confirmado para cada suelo urbanizable delimitado si se ha iniciado un expediente expropiatorio o si se ha producido alguna de las circunstancias que prevé la disposición adicional séptima de la Orden Eco para considerar que existe riesgo expropiatorio (la aprobación de un instrumento de ordenación a ejecutar por expropiación, la declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos o la incoación de este expediente).

Expectativas urbanísticas

Sólo en estos casos, el tasador ha establecido que el valor del suelo será el menor que corresponda conforme a la Orden Eco o la Ley del Suelo, esto es, sin tener en cuenta expectativas urbanísticas, lo que además habría obligado a la entidad financiera a actualizar el balance y minorar el valor del activo suelo, con el correspondiente aumento de dotaciones exigido en la normativa contable del sector financiero. Fuera de estos casos, debe tenerse en cuenta que ni la disposición transitoria tercera de la Ley del Suelo de 2008 ni ninguna de sus tres prórrogas han supuesto que las tasaciones del suelo urbanizable delimitado se tuvieran que realizar conforme a los criterios de valoración de la Ley del Suelo de 1998; esto es, con expectativas urbanísticas por el mero hecho de que todavía no hubiera transcurrido ninguno de los sucesivos plazos en ella previstos. Así es, en el ámbito de la Orden Eco, desde el 6 de marzo de 2008 se ha analizado cada suelo y, si el escenario de expropiación no era probable, se ha valorado como suelo urbanizable por el método residual de la Orden Eco, esto es, con expectativas urbanísticas, sin utilizar nunca el método de valoración del suelo urbanizable de la Ley del Suelo de 1998.

En consecuencia, lo importante no es que expire la fecha del 1 de julio de 2012, sino que el suelo urbanizable delimitado objeto de la valoración se encuentre o no en un escenario de expropiación probable. Ésta es la única y verdadera circunstancia que, desde el año 2008, afecta a la valoración del suelo urbanizable delimitado y obliga a la tasadora, conforme a la Orden Eco, a estimar el menor de los valores posibles y, por su parte, a la entidad financiera a depreciar el valor del activo en su balance, aumentando la dotación correspondiente.

Pero, es más, la disposición adicional séptima de la Orden Eco también soluciona otra de las cuestiones que se nos plantean, y es la de cómo se valora el suelo urbanizable delimitado cuando no se ha urbanizado o edificado en los plazos establecidos en la legislación urbanística autonómica y no existe riesgo expropiatorio probable. Las sociedades de tasación, también desde el año 2008, han confirmado que no se ha iniciado ningún expediente administrativo de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos que pudiera dar lugar a una posterior expropiación. Confirmado este punto, han valorado estos suelos conforme a la Orden Eco teniendo en cuenta sus expectativas urbanísticas, pero han incluido la advertencia de que, en caso de que se iniciara este expediente de incumplimiento y una posterior expropiación, se justipreciarán conforme al Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, esto es, sin tener en cuenta expectativas urbanísticas. Además, esta valoración con advertencia no ha tenido más efectos contables para la entidad financiera que los derivados de una posible depreciación del activo si ha ido bajando por circunstancias de mercado.

En conclusión, salvo que el escenario de expropiación del suelo fuera probable en los términos antes indicados, consideramos que el impacto para las entidades financieras de la nueva Ley de Suelo de 2008 es escaso, tanto desde el punto de vista de valoración de la Orden Eco como contable. De hecho, el verdadero impacto en el valor del suelo y que ya ha afectado a sus balances, se ha producido en virtud de los Reales Decretos-leyes 2/2012, de 3 de febrero, y 18/2012, de 11 de mayo, de saneamiento del sector financiero.

Ver artículo: "El mito de de la disposición transitoria tercera de la ley del suelo"

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